江南体育7月29日，中海树村项目方案公示采信情况的通告出来了，共计收到了30条反馈意见。
对于一个北京单价地王来说——楼面价10.23万元/平米，这个意见数并不算多。
群众提了九类问题，有些还是非常犀利。中海地产没有拖拉，9天内答复，没有回避，逐一解答。
但，花姐觉得有点小遗憾，群众漏了一个关键问题：北面叠墅区的户型结构问题，一个单元为何有五个入口，到底是上下叠，还是上中下叠？
由于报规图的反馈意见为纯文字，读起来有点费劲，花姐喜欢化繁为简，用了六张图来解析之。
若轮起来，中海地产是最不希望楼栋很密的那位，怎奈原始地块参数如此，谁也无法更改。
它位于上地街道，占地3.97公顷，地上规模约7.33万平方米，南北走向，长约200m、宽约100m。
虽说容积率1.6，但扣除东侧防护绿地及南侧街坊路，实际容积率1.955。
这个条件，在限高18米的情况下，中海已发挥了超强的解题能力。（详见《北京单价地王，中海解题了》）
所谓的“行列式兵营排布”，花姐认为不是软垫，倒觉得很有特色，比梅花桩式的点状布局好多了，起码没有角煞额问题。
那干脆分成南北两个区，北区是5层叠墅，南区是5-6层洋房，中间是会所、中轴线推测，叠墅分上中下三叠，面积分别约为380平米、400平米和460平米；洋房面积为196平米、220平米和260平米。
根据《建筑设计防火规范》，除高层民用建筑外，数座一、二级耐火等级的住宅建筑，当建筑物的占地面积总和不大于2500㎡，可成组布置。
具体为：1#和3#，2#和4#，5#和7#，6#和8#，9#和11#楼以及10#和12#，每组占地面积均小于2500㎡；13#和14#紧挨消防通道；15#、16#通过树村东二路和街坊路，来做消防救援场地。
它带来的好处是，减少了消防车道的占地面积，楼栋间的道路只设计了2.5米宽，至少多出了4条横向、1条贯穿南北的1.5米宽绿地。
西面是大马路，楼体距离围墙约2米至3.26米；北距最小值3.12米；东面是防护林，用山墙与围墙相结合围合——意思是，墙体就是围墙的一部分。
中海地产表示，“本项目南侧围墙设计方案已考虑对北侧建筑影响，后续将深化设计方案”。至于怎么深化，届时看最终的图纸。
中海树村项目南面有一条东西向的街坊路，长约170米，宽15米江南体育，约2550平米江南体育。
中海在街坊路的地下挖了车库——没说有几层，单层面积约1000平米。这种做法，通州缦云ONE也出现过，街坊路部分底下是挖空的。
按照规定，街坊路是城市道路的一部分。中海方面表态，“街坊路对外开放，车行人行均可”。
但在朝阳区的中海万吉玖序、金茂满曜，街坊路会变成步行街，甚至会封闭。（详见《化解街坊路，金茂和中海有神来之笔》）
有群众发现，中海树村项目的图纸上没有标出电动自行车停车位，这可是必备的设施——每户2辆（含自行车）。
如果再细心一点，加上有点建筑设计常识，就会发现这个停车位，就设置在16#底下。
中海地产答复，电动非机动车停车位位于16#楼负一层。花姐温馨提醒，买这栋楼的人，须看清楚这一点。
一般而言，绝大多数小区最北楼栋，是南入户。这样可以节省占地面积，楼栋可以紧挨北面的围墙。
中海地产反其道而行，在如此密的小区，宁愿浪费最低3.12米的间距，选择北入户。
理由有两点：A、让叠墅产品户型设计统一；B、北侧红线外规划为园林绿化，业主归家体验更为舒适。
花姐觉得，第一个理由才是重点。（更多内情，加花姐微信：louhuar007）
8栋洋房的负12.75米，地下三层；8栋叠墅地下负9.95米，地下两层。
洋房地下的层高3.6-4.35m，地库范围为地下二层——是第二层、还是有两层？第一层应该是和首层住宅的下跃空间，层高4.1-4.75m。
叠墅的地下空间，应该是被每户瓜分了，可以通过电梯直接从地下车库入户。简而言之，户户有通电梯的地下室。
景墙不计绿地率，大门装饰挑檐不计容积率。但它的高度没有标出，预计和大门P1一样高：6米。
在大门的北侧，有一块“设备通风百叶”，其底下为空调设备。没披露它的高度，但至少对8#西端户有点噪音影响。
但这只是平面图，如果不认真对比，很难看出真相。一切用数字说话，可看一个关键指标：楼间距比。
8#为4-5层退台产品，5F高度15.3米江南体育，距离北面6#为25.05米，楼间距比为1.64；4F高度12.65米，间接20.8米，楼间距比为1.64。
14#为5-6层退台产品，6F高度18米，距离北面12#为32.65米，楼间距比为1.81；5F高度15.3米，间距27.35米，楼间距比为1.79。
按照设计规范，板式建筑楼间距比最低为1.7。由此可见，洋房的建筑空间感很好，叠墅稍逊风骚。
四、海淀首个户内挑空好房子海淀，是北京好房子政策下的最后堡垒，对赠送面积，是有禁忌的。
去年10月份，海淀区颐海澐收到报规图反馈意见。当时，有群众表示， 强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。其实，它压根就没有设置阳台的想法。
从那次开始，北京楼市兴起了一股举报、投诉、反馈意见之风，主要是针对新盘的阳台设置，是否会封闭。
中海树村的每栋楼的顶层，为退台设计。中海方面表示，北侧屋面设为不上人坡屋面，业主入住后将与物业进行统一管理。
它引用了北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》3.1条款，“鼓励户内公共区域（起居室、餐厅）设置通高跃层等具有层次感与趣味性的室内空间”。
通高跃层的室内空间，这正好对应中海树村的叠墅，尤其是下叠，可以在客厅位置挑空。
稍晚出台的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，明确指出，允许套内面积超过140平方米的住宅，在起居室设置一处挑空空间，挑空部分不超过套内建面的25%且不大于50平方米的。
但是，海淀不属于平原多点地区。因此，这个新政不适用。截至目前，应用平原多点好房政策设置户内挑空的，只有大兴新城的兴创沐春墅。（详见大兴新城，公开封阳台了）
它的顶部为玻璃顶盖，仅用于卫生间采光，提高户型舒适度。由于有玻璃封底，它是要进入计建筑面积的。
16栋楼，每户首层南向都有两个窗井，进深1.5m（局部1.2m），这些地下窗井是为了下跃户型采光，有封闭顶盖，计算地下面积。
中海树村项目层高18米、实际容积率1.955，楼面价又突破10万+江南体育，要做什么样的产品，才能匹配它的的地段和地价。
如果按照常规思路，建筑限高18米，每层只能做到3米，至多通过坡屋顶的檐口偷点高度，单层也只能做到层高3.1米。
这与海淀朱房村的建发海晏没法比。它的层高以3.2米起步（183平米户型），218平米户型层高为3.4米，340平米楼王层高3.6米。
在答复反馈意见时，中海地产表示，本项目住宅楼建筑高度起点从室外地坪起算，首层结合小区台地景观做下沉设计，通过截水沟及提升排水解决倒灌问题。
拿叠墅举例，销冠100做了一个推测版本，认为它的下叠首层会下沉0.7米。
按照报规图的尺寸，2F高度为5.85米江南体育，有了下沉之后，下叠首层变成3.4米、二层为3.15米。
4F高度为12.65米，中叠在3F，层高3.4米；地上4、5层为上叠，首层为3.4米，二层3.15米——向阁楼借了0.5米。
如此一来，中海树村项目叠墅的的三叠，首层都是3.4米高，直接对标海晏。加上树村有户内挑空、叠墅产品等优势，竞争力大幅提升。
建发海晏也是一个表现非常出色的项目，于2025年6月开盘，供应403套，已网签155套，均价13.6万元/平米，最高单价为15.99万元/平米，成交金额46亿元。
和中海树村项目相比，海晏的楼面价低了7200元/平米。如果参照海晏的定价，中海树村项目的均价约为14.3万元/平米，叠墅价格在16万元/平米以上。
中海树村项目就是个典型。上海徐汇衡复全国地王——楼面价超20万元/平米，也会如此。
花姐认为，中海地王在产品上至少有两个突破：1、在海淀首次应用了户内挑空设计；2、首次在首层做下沉设计。
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